Revoluční úprava plánovacích smluv aneb novinky ve spolupráci obcí a developerů

Dne 1. 7. 2024 nabyde plné účinnosti zákon č. 283/2021 Sb., známý jako nový stavební zákon, který přinese změny mimo jiné i v oblasti smluv o spolupráci uzavíraných mezi obcemi a investory (developery). Tyto změny bude nezbytné obratem promítnout do praxe, tedy jak do samotných smluv a jejich vzorů, tak i do koncepčních metodik zásad spolupráce s investory, pokud je má obec vydané.

Veřejnoprávní charakter

Dosud jsou v praxi mezi obcemi a developery uzavírány soukromoprávní nepojmenované smlouvy o spolupráci. Předmětem těchto smluv je zpravidla závazek developera přispět obci finančním či nefinančním plněním na rozvoj potřebné infrastruktury a závazek obce poskytnout developerovi součinnost a nepodávat proti záměru developera opravné prostředky. Spory z těchto smluv náleží do pravomoci civilních soudů, při jejich výkladu a aplikaci se použije občanský zákoník. Pro povolovací proces před stavebním úřadem nemají tyto smlouvy žádné účinky.

Nový stavební zákon má za cíl nahradit tyto soukromoprávní smlouvy zvláštní úpravou tzv. plánovacích smluv dle § 130 a násl. Plánovací smlouvy budou nově veřejnoprávními smlouvami. Tím je umožněno, aby se obec mohla v rámci plánovací smlouvy zavázat i k veřejnoprávním závazkům, které se promítnou i ve veřejné sféře, tj. v povolování, a dokonce i v soudním přezkumu. 

Například námitky či jiné opravné prostředky podané v rozporu se závazky obce uvedenými v plánovací smlouvě nebudou stavebním úřadem v rámci stavebního řízení vůbec zohledňovány. Stejně tak ani správními soudy. Zároveň ale veřejnoprávní charakter smlouvy přináší zásadní koncepční změny v přezkumu plánovacích smluv, v řešení sporů či možnosti jejich výpovědi a zrušení. 

Aktualizace stávajících vzorů a smluv

Změny přinášené novým stavebním zákonem jsou koncepční a dotknou se značné části textu stávajících vzorů smluv o spolupráci a zásad spolupráce s investory. Zejména bude nezbytné opravit terminologii spojenou s řízením o povolení záměru dle nového stavebního zákona. Dále považujeme za vhodné promítnout přímo do smlouvy zákonem předpokládané veřejnoprávní závazky obcí v § 131 nového stavebního zákona. 

Významnou změnou je vyloučení úpravy neplatnosti a odstoupení od smlouvy, která je nahrazená přezkumem ze strany správního orgánu, výpovědí a možností jednostranného zrušení plánovací smlouvy na návrh smluvní strany a další dopady aplikace správního řádu. Tyto situace je nezbytné v textu smlouvy upravit a blíže popsat následky zrušení plánovací smlouvy či možnost podání výpovědi.

Uzavírání soukromoprávních plánovacích smluv po 1. 7. 2024

Domníváme se, že i přes výše popsanou úpravu plánovacích smluv v novém stavebním zákoně bude možné i po 1. 7. 2024 nadále uzavírat soukromoprávní smlouvy o spolupráci obdobně jako dosud. 

Pokud totiž plánovací smlouva nebude obsahovat žádný veřejnoprávní závazek obce, nelze ji dle našeho názoru označit za veřejnoprávní smlouvu dle § 130 nového stavebního zákona. I v tomto případě ale musí vzory smluv a zásady spolupráce dostát významných změn. Především je nutné důsledně se vyhnout jakýmkoli veřejnoprávním závazkům obce, které by mohly indikovat závazky uvedené v § 131 nového stavebního zákona, a důsledně v rámci smluvní svobody vyjádřit požadovaný právní režim. 

Soukromoprávních plánovacích smluv, resp. smluv o spolupráci, které byly uzavřeny dle stávajícího stavebního zákona, se nová právní úprava nijak nedotkne. I nadále budou posuzovány podle dosavadních právních předpisů jako smlouvy soukromoprávní a k jejich přezkumu a řešení sporů budou i nadále příslušné civilní soudy. V opačném případě by se jednalo o tzv. pravou retroaktivitu zákona, která je nepřípustná. 

Stranám však nic nebrání v tom, aby i dosavadní soukromoprávní smlouvy „překlopily“ po 1. 7. 2024 do veřejnoprávního režimu dodatkem a potřebnými obsahovými změnami, aby vyhověly podmínkám nového stavebního zákona a správního řádu.

Závěr

Nový stavební zákon přináší od 1. 7. 2024 dlouho očekávanou úpravu veřejnoprávních smluv o spolupráci, resp. plánovacích smluv mezi samosprávami a investory, které budou závazné i pro povolovací proces a soudní přezkum. Ze začátku plné aplikovatelnosti nového stavebního zákona lze předpokládat zvýšený zájem, ale i nejistotu při uzavírání dohod s developery či při příjímání nových zásad o spolupráci. 

S tím vším Vám můžeme pomoci, jelikož jsme se podíleli na původním návrhu nového stavebního zákona a na aktualizaci vzorů smluv a metodiky spolupráce s investory pro hlavní město Prahu. Rádi Vám nabídneme naši pomocnou ruku ať už při aktualizaci stávajících metodik či smluv o spolupráci nebo při přípravě nových vzorových dokumentů. V případě jakýchkoli otázek se na nás neváhejte obrátit.

Všechny zájemce o problematiku plánovacích smluv zveme na seminář AKADEMIE HAVEL & PARTNERS Nový stavební zákon v detailu V – dohody v území (online), který proběhne v pátek 24. 05. 2024. Přihlásit se můžete zde.