Poslaneckou sněmovnou napodruhé prošel návrh rozsáhlé novely stavebního zákona, jejímž hlavním cílem je zkvalitnit a zrychlit povolovací procesy staveb. Změny se týkají zejména územního plánování, povolování záměrů, organizace stavebních úřadů a výkonu veřejné správy, ale také oblasti kontribucí a plánovacích smluv, kterým se podrobněji věnujeme dále.
Schvalování plánovací smlouvy radou obce
Jedna z nejvýznamnějších změn se týká samotného schvalování plánovacích smluv. Plánovací smlouvy i jejich změny dosud může schválit pouze zastupitelstvo příslušného územního samosprávného celku. Zastupitelstva však zpravidla zasedají s delšími časovými odstupy, zatímco plánovací smlouvy často vyžadují operativní úpravy a v některých případech časté změny.
Novela proto umožňuje, aby zastupitelstvo přeneslo pravomoc schvalovat plánovací smlouvu i její změny na radu, a to za podmínky, že smlouva neobsahuje ujednání, které je ze zákona vyhrazeno zastupitelstvu. Záleží tedy na rozhodnutí zastupitelstva, zda schvalování na radu přenese, nebo zda si tuto pravomoc ponechá. Obsahuje-li však plánovací smlouva ujednání, které je ze zákona vyhrazeno zastupitelstvu, musí takovou smlouvu jako celek i nadále schválit zastupitelstvo.
Novela v této souvislosti zavádí také pravidlo, že o plánovací smlouvě a záměru, který je jejím předmětem, lze konat místní referendum pouze před uzavřením plánovací smlouvy.
Nahrazení souhlasu municipality s uzavřením podmiňující plánovací smlouvy
Současná právní úprava umožňuje v územním nebo regulačním plánu vymezit část území jako podmíněné uzavřením plánovací smlouvy. Poté platí, že dokud není podmiňující plánovací smlouva uzavřena, nelze záměr povolit. Problém však může nastat v případě, pokud obec bezdůvodně odmítá plánovací smlouvu se stavebníkem uzavřít, protože podle současné úpravy stavebník nemá možnost si uzavření smlouvy vynutit.
Novela umožňuje stavebníkovi domáhat se nahrazení chybějícího souhlasu obce, městské části hlavního města Prahy nebo kraje s uzavřením podmiňující plánovací smlouvy rozhodnutím soudu. Tento postup může stavebník využít, pokud municipalita neuzavře smlouvu v přiměřené době poté, co jí předložil návrh splňující podmínky územního nebo regulačního plánu a plnění uvedená v návrhu jsou přiměřená okolnostem a podmínkám konkrétního záměru.
Pokud budou tyto podmínky splněny, soud svým rozhodnutím nahradí souhlas municipality s uzavřením smlouvy. V opačném případě žalobu zamítne.
Vyjasnění otázky podjatosti
Další významnou změnou v oblasti kontribucí je výslovná deklarace, že samotná plánovací smlouva není důvodem pro vyloučení obce, kraje nebo jejich úředních osob z projednávání a rozhodování v navazujícím řízení podle správního řádu. Toto potvrzení má odstranit pochybnosti o tom, jestli účast municipality na plánovací smlouvě nezakládá podjatost „jejího“ stavebního úřadu při následném povolování záměru. Z našeho pohledu se jedná o vítané potvrzení pravidel, které by z logiky věci měly platit již při znění současné právní úpravy.
Společné řešení požadavků na výstavbu
Novela zasahuje také do hmotněprávní části stavebního zákona. Určité požadavky na výstavbu totiž bude možné nově splnit poskytnutím příspěvku na jejich společné řešení na základě plánovací smlouvy uzavřené s obcí.
Tímto způsobem lze ale splnit pouze ty požadavky, jejichž povaha to nevylučuje. Návrh uvádí jako příklad požadavky na parkování, napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, zelenou infrastrukturu, občanské vybavení, hygienická zařízení nebo nakládání s odpady a vodou.
Rozšíření výčtu závazků v plánovací smlouvě
Změně v rámci požadavků na výstavbu odpovídá i úprava výčtu závazků, ke kterým se mohou smluvní strany v plánovací smlouvě zavázat. Novela rozšiřuje dosavadní výčet a stanoví, že v plánovací smlouvě se může obec, městská část hlavního města Prahy, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury zavázat i k tomu, že zajistí společné řešení požadavků na výstavbu potřebných k uskutečnění záměru. Obdobně stavebník se bude moct zavázat k poskytnutí příspěvku na společné řešení požadavků na výstavbu potřebných k uskutečnění záměru.
Dále novela přidává do výčtu dva nové závazky stavebníka. Prvním je poskytnutí peněžního nebo věcného plnění jako podílu na ekonomické aktivitě daného dokončeného záměru. Druhým závazkem je zpracování nebo převzetí nákladů na zpracování návrhu územně plánovací dokumentace nebo její části nebo její změny.
Zveřejňování v národním geoportálu územního plánování
Novela přenáší odpovědnost za zveřejňování plánovacích smluv přímo na obce, městské části hlavního města Prahy a kraje. Tyto subjekty budou povinny zveřejnit uzavřenou plánovací smlouvu a její změnu či zánik v národním geoportálu územního plánování, případně v něm alespoň oznámit zveřejnění smlouvy s uvedením adresy jejího uveřejnění v registru smluv. Dosud smlouvu jen zasílaly příslušnému úřadu územního plánování a ten zajistil vložení do geoportálu.
Změna nadřízeného orgánu
Navrhované změny se týkají také organizace veřejné správy, což ovlivní i plánovací smlouvy. K přezkumu souladu plánovací smlouvy uzavřené obcí nebo městskou částí hlavního města Prahy s právními předpisy a k rozhodování sporů z ní bude nově příslušný úřad rozvoje území kraje. Dosud to byl krajský úřad. U plánovací smlouvy uzavřené krajem nebo hlavním městem Prahou bude k přezkumu a rozhodování sporů příslušný nově zřízený Úřad rozvoje území České republiky namísto dosavadního Ministerstva pro místní rozvoj.
Tyto změny budou dle přechodných ustanovení pochopitelně aktuální až k okamžiku, kdy Úřad rozvoje území České republiky i úřady rozvoje území kraje vzniknou a začnou fungovat.
Upřesnění výčtu smluvních stran
Novela výslovně stanoví, že stranou plánovací smlouvy může být i organizace podle horního zákona a případně i další osoby, nikoli jen stavebník, obec, městská část hlavního města Prahy, kraj nebo vlastník veřejné infrastruktury (§ 130 odst. 1 stavebního zákona). Úprava reaguje na dosavadní výkladové nejasnosti, kdy zákon účast dalších osob výslovně neupravoval.
S touto změnou souvisí rovněž novela horního zákona (zákon č. 44/1988 Sb.) a zákona o hornické činnosti (zákon č. 61/1988 Sb.), které nově výslovně umožňují organizaci dle těchto zákonů uzavřít plánovací smlouvu s municipalitami za účelem stanovení podmínek pro stanovení dobývacího prostoru a pro povolení hornické činnosti a činnosti prováděné hornickým způsobem.
Náhrada za zvýšení hodnoty v území zůstává jen na základě plánovací smlouvy
Návrh novely původně zaváděl pravidla pro náhradu v případech, kdy by změnou obsahu územně plánovací dokumentace došlo ke zvýšení hodnoty pozemku. Obec by byla oprávněna uložit vlastníkovi pozemku, jehož hodnota se zvýšila, povinnost uhradit náhradu, přičemž jejíž výše by byla stanovena obecně závaznou vyhláškou. Od tohoto návrhu se však v průběhu legislativního procesu upustilo a návrh novely ve schváleném znění neobsahuje úpravu náhrady za zvýšení hodnoty pozemku. Stále však zůstává možnost sjednat plnění za zhodnocení pozemku plánovací smlouvou.
Na co se připravit?
Novela stavebního zákona přináší do oblasti kontribucí a plánovacích smluv významné změny, včetně možnosti přenést schvalování plánovacích smluv na radu nebo možnosti soudního nahrazení chybějícího souhlasu obce s uzavřením podmiňující plánovací smlouvy. Plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace však zůstává i nadále dobrovolné a pouze na základě plánovací smlouvy.
Účinnost změn se předpokládá od 1. 1. 2027. Obce i investoři by proto měli včas vyhodnotit dopady nové úpravy. Zejména obce budou muset přizpůsobit nové zákonné úpravě své zásady pro spolupráci s developery a dosavadní praxi při uzavírání plánovacích smluv.
V případě jakýchkoli dotazů spojených s aplikací navrhované právní úpravy se na nás neváhejte obrátit. S plánovacími smlouvami máme dlouholeté zkušenosti a rádi vám poskytneme naše služby.
