Koncem září dospěl Soudní dvůr Evropské unie („SDEU“) ve spojených věcech C-724/18 a C-727/18 Cali apartments („Rozsudek“) k dlouho očekávanému verdiktu v oblasti krátkodobých pronájmů bytů.
Rozsudek se týkal situace, kdy francouzský zákoník o výstavbě a bydlení („Zákoník o bydlení“) ukládá vlastníkovi bytu povinnost vyžádat si předchozí povolení starosty obce, ve které se nemovitost nachází, pokud vlastník zamýšlí provést změnu v jeho užívání. Tato povinnost tedy platí například jak pro rodinu, která si přivydělává pronájmem jednoho pokoje v bytě, kde bydlí, tak pro podnikatele, které ve městě vlastní desítky bytů.
Zákoník o bydlení dále stanoví, že za „změnu v užívání“ se považuje též úplatný opakovaný krátkodobý pronájem zařízených prostor určených k bydlení příležitostným zákazníkům, kteří v těchto prostorech nemají trvalý pobyt. Účelem této francouzské právní úpravy je nastavit mechanismus boje proti nedostatku bytů určených k dlouhodobému pronájmu, „s cílem reagovat na zhoršující se podmínky přístupu k bydlení a zvýšení napětí na trzích s nemovitostmi.“
SDEU se zejména soustředil na otázku, zda výše popsaný francouzský povolovací systém není v rozporu se svobodou přeshraničního poskytování služeb, garantovanou směrnicí Evropského parlamentu a Rady 2006/123/ES ze dne 12. prosince 2006 o službách na vnitřním trhu („Směrnice o službách“), resp. zda je omezení volného pohybu služeb v daném případě opodstatněno naléhavým důvodem obecného zájmu (boj proti nedostatku bytů určených k pronájmu) a zda nelze tohoto důvodu či cíle dosáhnout přiměřenějšími prostředky.
SDEU dospěl k názoru, že (i) cíl spočívající v boji proti nedostatku bytů určených k pronájmu představuje naléhavý důvod obecného zájmu a že (ii) francouzský povolovací režim je tomuto cíli přiměřený, protože daného cíle nelze v tamních podmínkách dosáhnout jinými méně omezujícími prostředky. SDEU tak ve výsledku jasně řekl, že u služby krátkodobého pronájmu je možné předem vyžadovat povolení k jejímu provozování, pokud je cílem boj proti nedostatku bytů určených k bydlení a tohoto cíle nelze dosáhnout jinou přiměřenější cestou.
Nad rámec uvedeného závěru SDEU rovněž nastínil cestu, kterou by se evropská města vydávat neměla. Paříž totiž rovněž zavedla systém, v němž po pronajímatelích požaduje kompenzaci krátkodobých pronájmů, kdy mají pronajímatelé za každý byt poskytovaný pro krátkodobý pronájem poskytnout veřejnosti byt pro dlouhodobé pronájmy. Ačkoli se toto může zdát jako zajímavá myšlenka, tento požadavek mohou reálně splnit jen velcí pronajímatelé, a nikoli fyzické osoby, kteří si přivydělávají pronájmem pokoje nebo druhého bytu. Systém kompenzací tedy reálně brání menším hráčům v podnikání a de facto zavádí jejich diskriminaci. Před tímto dopadem SDEU varoval.
Vzhledem k tomu, že v našich podmínkách není problematika úpravy krátkodobých pronájmů řešena na zákonné úrovni vůbec, lze v návaznosti na Rozsudek očekávat možné změny (k jedinému kroku směřujícímu k omezení krátkodobých pronájmů zatím přistoupil Městský soud v Praze v dosud nepravomocném rozhodnutí, ve kterém přiznal společenství vlastníků jednotek právo tento způsob nakládání s byty v domě podmínit prostřednictvím ustanovení stanov SVJ souhlasem všech jeho členů).
Rozsudek již nyní vítá řada evropských metropolí, které se potýkají s nedostatkem bytů v důsledku popularity krátkodobých pronájmů. Další vývoj v regulaci krátkodobých pronájmů na zákonné a podzákonné úrovni napříč Evropou tak může nabrat dynamický spád.
